Ključna razlika – Deed in Lieu vs Foreclosure
Nadomestna listina in izvršba sta dva podobna vidika z majhnimi razlikami in ju pogosto zamenjujejo iz istega razloga. Zato postane pomembno jasno razlikovati med obema. Ključna razlika med listino namesto in izvršbo je v tem, da se pogodba o zamenjavi nanaša na situacijo, ko posojilojemalec prenese lastništvo nepremičnine na posojilodajalca, ker ne more odplačati posojila, da bi se izognil postopku izvršbe, medtem ko zaseg se nanaša na postopek, pri katerem posojilodajalec prevzame zastavljeno nepremičnino posojilojemalca, če ta ne plača posojila. Razmerje med nadomestno listino in izvršbo je v tem, da se lahko nadomestna listina uporabi kot nadomestek za izvršbo, slednja pa je bolj formalne narave.
Kaj je Deed in Lieu?
Pogodba ali pogodba o izvršbi se nanaša na situacijo, ko posojilojemalec prenese lastništvo nepremičnine na posojilodajalca, ker ne more odplačati posojila, da bi se izognil postopku izvršbe.
Nadomestno pogodbo morata tako posojilojemalec kot posojilodajalec skleniti prostovoljno in v dobri veri. Poleg tega mora biti poravnalna vrednost vsaj enaka ali višja od poštene tržne vrednosti nepremičnine, ki se prodaja. Če neporavnana zadolženost posojilojemalca preseže trenutno pošteno vrednost nepremičnine, se posojilodajalec lahko odloči, da ne bo nadaljeval s pogodbo namesto tega.
Slika 01: Namesto listine je mogoče uporabiti, da se izognete zasegu.
Posojilodajalec in posojilojemalec lahko uživata številne prednosti v nadomestni listini, kot sledi. Z vidika posojilojemalca je največja prednost ta, da ga takoj razreši večine ali celotne osebne zadolženosti, povezane z neplačanim posojilom. Poleg tega to daje posojilojemalcu priložnost, da pridobi manj stroge pogoje v primerjavi s formalnim zasegom. Posojilodajalci lahko prihranijo veliko časa in stroškov odvzema; prav tako se izogne možnosti kakršnega koli vandalizma, ki temelji na maščevanju lastnine pred deložacijo.
Kaj je izključitev?
Izvršba se nanaša na postopek, ko posojilodajalec prevzame v posest zastavljeno nepremičnino posojilojemalca, če ta ne plača posojila. Kadar posojilojemalec obdrži nepremičnino kot zavarovanje (zastavljeno sredstvo v obliki zavarovanja za vračilo posojila), je dolžan mesečno odplačevati posojilo posojilodajalcu (finančni ustanovi ali posamezniku). Če posojilojemalec ne izpolni mesečnih plačil po določenem časovnem okviru, bo posojilodajalec začel zapleniti. Bolj kot posojilojemalec zaostaja, težje bo izpolniti prihajajoča plačila.
Slika 02: Nepremičnina je na dražbi in prodana v izvršbi.
Zakoni o zaplembi se med državami razlikujejo; zato morajo posojilodajalci opraviti potrebna merila, da zagotovijo zaseg.
Npr. V Združenih državah 22 zveznih držav zahteva sodno izključitev, tj. posojilodajalec mora iti prek sodišča, da dobi dovoljenje za izključitev, tako da dokaže, da je posojilojemalec zamudnik.
Če sodišče odobri zaseg, bo nepremičnina dana na dražbo in prodana najboljšemu ponudniku. V določenih situacijah se lahko posojilodajalec strinja, da bo nekoliko prilagodil načrt odplačevanja posojilojemalca, da bi odložil ali ne izvedel zasega. Ta postopek je znan kot sprememba hipoteke.
Kakšne so podobnosti med zamensko listino in zasegom?
Tako v zamenski listini kot v izvršbi bo lastništvo preneseno na posojilodajalca
Kakšna je razlika med nadomestno listino in zasegom?
Deed in Lieu vs Foreclosure |
|
| Nadomestna listina se nanaša na situacijo, ko posojilojemalec prenese lastništvo nepremičnine na posojilodajalca, ker ne more odplačati posojila, da bi se izognil postopku izvršbe. | Izvršba se imenuje postopek, pri katerem posojilodajalec prevzame zastavljeno nepremičnino posojilojemalca, če ta ne plača posojila. |
| Narava | |
| Nadomestna listina se izvede, da se izognemo potrebi po uradnem zasegu. | Izvršba je uradni postopek prenosa lastništva nepremičnine. |
| Cena in čas | |
| Nadomestna listina je cenejša in manj zamudna v primerjavi z zasegom. | Zaradi formalnosti, ki vključujejo izvršbo, je drago in dolgotrajno. |
Povzetek – Deed in Lieu vs Foreclosure
Razlika med zamensko listino in zasegom ni zelo podrobna; končni rezultat obeh je podoben, saj bo lastništvo na koncu preneseno na posojilodajalca. Ker je izvršba formalna ureditev, imata tako posojilodajalec kot posojilojemalec več stroškov, postopek pa je dolgotrajen. Temu se je mogoče v veliki meri izogniti z uporabo listine namesto, ki je bolj neformalen postopek.
Prenesite PDF različico Deed in Lieu vs Foreclosure
Lahko prenesete različico PDF tega članka in jo uporabite za namene brez povezave v skladu z opombami o citatih. Prosimo, prenesite PDF različico tukaj. Razlika med zamensko listino in zasegom.
