Kratka prodaja v primerjavi z zaplembo
Prodaja na kratko in zaseg sta grozljivi besedi, ki ju noben lastnik stanovanja nikoli ne bi rad slišal. Prav tako noben posojilodajalec ne želi uporabiti nobenega od teh instrumentov. Toda uporaba teh ali katerega koli od obeh postane nujna, ko lastnik stanovanja zamudi s plačili EMI banki, pri kateri je najel stanovanjsko posojilo. Ker imajo banke pri sebi dokumente nepremičnine kot zavarovanje, se lahko sklicujejo na enega od teh dveh instrumentov, da zavarujejo svoj kapital, ki so ga posodile, in natečene obresti. Banke se ne ukvarjajo s prodajo nepremičnin in jih bolj zanima vrnitev posojenega denarja. Če pa so okoliščine takšne, da menijo, da lastnik stanovanja morda ne bo mogel vrniti njihovega denarja, se zatečejo k tem možnostim.
Kratka prodaja
Prodaja na kratko je postopek, ki omogoča lastniku stanovanja, da proda svojo nepremičnino (ko je v finančni stiski in ne more plačati denarja banki) in se izogne zasegu. Lastnik stanovanja proda hišo za znesek, ki je nižji od njegovega neporavnanega zneska posojila, in plača posojilodajalcu. Posojilodajalec se strinja, da bo pozabil na preostalo posojilo in sprejme izkupiček od prodaje kot končno plačilo. Razlog, zakaj se imenuje prodaja na kratko, je v tem, da izkupiček od prodaje ni dosegel neporavnanega zneska posojila. Kratka prodaja se lahko izvede le, če je banka pripravljena sprejeti znesek in pozabiti na pomanjkljivost.
Na primer, če je neporavnani znesek posojila 200.000 $ in dobiček od prodaje na kratko 175.000 $, se lahko banka odloči, da ta znesek sprejme kot končno plačilo, nato pa lahko lastnik stanovanja proda svojo hišo.
Če banka meni, da nepremičnina ne more iztržiti več kot to, ali če si ljudje na tem območju želijo nove domove ali če je vrednost nepremičnine padla, lahko sprejme prodajo na kratko.
Zaseg
Ko lastnik stanovanja zamuja s plačili in banka meni, da ne more vrniti denarja, ki ga dolguje banki, se lahko zateče k zasegu. Gre za sodni postopek, v katerem si banka pridržuje pravico do prodaje hiše in vračila dajatev od prodaje. Če se hiša proda za več od zneska, ki ga dolguje banki, se razlika vrne posojilojemalcu. Pri zasegu posojilojemalec ne le izgubi svojega doma, ampak tudi utrpi sunek, kar zadeva njegovo kreditno sposobnost, njegova kreditna ocena pa se zmanjša za vsaj 200–300 točk. To pomeni, da v bližnji prihodnosti ne more zaprositi za novo posojilo. Zato se vsak lastnik stanovanja za vsako ceno izogne izvršbi in se poskuša z banko dogovoriti za spremembo posojilnih pogojev tako, da bo lažje odplačeval posojilo.
Razlika med prodajo na kratko in zasegom
Na nek način sta prodaja na kratko in izvršba orodji, ki pomagata posojilojemalcu, da nekako izpolni svoje finančne obveznosti, ko je finančno brez denarja in ne more poplačati banke. Toda med obema je veliko razlik, ki so naslednje.
Če se banka strinja s prodajo na kratko, je to prava kupčija za vsakega lastnika stanovanja, ki je že tako v stiski. Toda v resnici je težko najti kupca tudi za ta kratek znesek. Večina kupcev si vzame čas za odločitev in ni pripravljena plačati izklicne cene, kar lastniku stanovanja res otežuje. V primeru izvršbe banka prevzame odgovornost za prodajo hiše in dovoli lastniku stanovanja, da med postopkom ostane v hiši za obdobje 4-12 mesecev. V tem obdobju lastniku stanovanja banki ni treba plačati denarja, ki je pravzaprav prihranek, ki ga lahko uporabi za nakazilo, ko mora zapustiti hišo.
Tako pri prodaji na kratko kot pri zasegu se drastično zniža kreditna ocena lastnika stanovanja. Medtem ko lahko v primeru prodaje na kratko lastnik stanovanja kupi nepremičnino po 2 letih, se ne more premakniti naslednjih 5-6 let, če je šel pod izvršbo.
Povzetek:
Prodaja na kratko je postopek, ki omogoča lastniku, da proda svojo nepremičnino, za katero je prejel posojilo, in poravna dolgove do posojilodajalca.
Pri prodaji na kratko je prodajna cena nižja od njegovega neporavnanega zneska posojila, vendar se posojilodajalec strinja, da bo to sprejel kot zadnje plačilo.
Ker izkupiček od prodaje ne dosega neporavnanega zneska posojila, se temu reče prodaja na kratko.
Izvršba je sodni postopek, v katerem banka obdrži pravico prodati nepremičnino, za katero je lastnik najel posojilo, in dobiti vrnjene dolgove od prodaje.
Pri zasegu, če je prodajna cena višja od dolgov, banka posojilojemalcu plača preostanek.
V obeh primerih lastnik izgubi svojo lastnino in kreditno sposobnost, vendar je znižanje kreditne ocene pri zasegu višje kot pri prodaji na kratko.
